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  1. 2010.10.15 부동산 미래 쇼크 - 부동산 패러다임의 변화
2010.10.15 11:37 북 리뷰
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부동산 미래쇼크
박원갑 저
예스24 | 애드온2

부동산 미래쇼크는 일반적인 부동산 책과는 다르다. 요즘 개발호재가 있는 곳은 어디이고, 앞으로 부동산 가격은 얼마나 더 오를 것이며, 어디에 투자하는 것이 좋은가? 이런 질문에 대한 대답을 주는 책이 아니다. 지금까지 부동산 관련 책들이 가격의 상승과 하락을 전망하는 것이 주류였지만 이 책은 과거와 달라진 부동산의 특성을 분석한 책이다. 방대한 데이터를 기반으로 부동산 시장에 대한 다양한 분석을 시도했다는 점에서 복부인들을 '낚시질'하는 저급한 부동산 책과는 차별화를 시도하고 있다.

 



저자가 주장하고 있는 부동산의 특징은 변동성이다. 한마디로 말하면 부동산의 동산화이다. 부동산의 스톡화 금융에 대한 종속성 강화 등 여러 원인들에 의해 부동산의 변동성이 커지고 있고 따라서 부동산은 사놓기만 하면 영원히 가격이 오르는 안전자산이 아니라는 것이다.

                    

부동산의 변동성을 증가시킨 원인은 크게 5가지로 요약된다. 우선 부동산의 자산화(스톡화)가 그것이다. 부동산이 더 이상 주거 공간의 개념이 아니라 주식처럼 자산 증식의 한 수단으로 변질되고 있기 때문에 가격의 변동성이 더 높아지고 있다는 것이다. 둘째는 부동산을 구입하는 과정에서 대출을 받는 비중이 높아지면서 금리의 변동성이 부동산 시장이나 가격에 미치는 영향이 그만큼 높아졌다는 것이다. 돈을 빌려 부동산을 사는 차입 매수가 일반화되다 보니 부동산 가격이 금리에 민감하게 반응하게 됐고 그 결과 변동성도 높아지게 되었다는 설명이다. 

금융적인 측면만이 아니라 정보의 확산도 부동산의 변동성을 키웠다. 가격과 개발 호재 등
부동산 관련  정보의 유통속도가 빨라진 것이 부동산의 변동성을 확대시킨 한 원인이라는 것이다. 과거에는 가격 정보나 개발정보 등이 소수에게만 독점되는 구조였다. 하지만 인터넷을 발달과 함께 각종 부동산관련 정보의 유통 속도가 빨라지면서 투자의 저변이 확대되기 시작했다. 그 결과 서울 강남의 집 값 상승이 강남구의 지표가 아닌 전국의 지표가 됐고 한 지역의 부동산 가격이 들썩이면 전국의 부동산 가격이 움직이는 '부동산의 전국구화' 현상이 벌어지게 된 것이다.  변동성 확대의 또 다른 원인은 부동산 시장의 글로벌화에서도 찾을 수 있다. 지난 2008년 서브 프라임 사태가 가장 좋은 사례이다. 미국에서 촉발된 금융위기에 국내 금융권이 휘청거렸고 부동산의 금융 종속화가 강화된 상태에서 우리 부동산도 서브프라임 사태의 타격을 받지 않을 수 없었던  것이다. 

이런 다양한 이유로 부동산의 변동성은 확대되어 왔고 앞으로도 확대될 것으로 저자는 전망하고 있다
. 그리고 변동성의 증가에 따라 부동산도 과거의 대표적 안전자산에서 미래에는 변동성이 높은 비 안전자산으로 변질 될 수 밖에 없음을 강조하고 있다. 이것이 바로 앞으로 부동산 시장에서 벌어질 미래의 쇼크의 실체인 것이다.

 

저자는 이런 주장을 국내외 학술서적은 물론 다양한 기본 데이터를 이용해 설득력 있게 펼쳐나가고 있다. 그렇다고 지루한 부동산 이론만 가득한 책은 아니다. 적절한 국내외 사례를 통해 앞으로 부동산 시장은 어떻게 변화될 것인지에 대한 저자의 전망도 담겨 있다. 그 가운데 필자의 눈길을 끌었던 것은 도심 몰입 현상이다. 도시의 발달사를 보면 산업화 시기에 도시가 팽창하면서 이농 현상이 벌어졌고 도심 집중현상이 가속화됐다. 하지만 도심의 과밀화 문제가 발생하면서 중산층 이상은 교외지역으로 이주하는 동심의 공동화가 진행된다. 여기까지는 고등학교 지리시간에 배운 이야기이다. 하지만 저자는 앞으로는 도심의 몰입 현상이 벌어질 것으로 전망하고 있다. 최근에 다시 교외로 나갔던 사람들이 조금씩 생활 편의 시설이 잘 갖추어지고 접근성이 좋은 도심으로 이주하는 현상이 벌어지고 있다는 뉴스를 종종 접할 수 있다. 하지만 저자는 앞으로는 이런 현상이 더 가속화되면서 도심 회귀에서 도심 집중을 넘어서 '도심 몰입현상'이 벌어질 것으로 예상하고 있다. 하지만 아무 도심이라고 다 도심 몰입현상이 나타나는 것이 아니다. 오피스 빌딩이 밀집된 지역이나, 벤처기업들이 몰려있는 주변 등 부가가치가 생산되는 곳을 중심으로 이런 도심 몰입현상이 강화될 것으로 전망하고 있다. 미래 부동산 시장의 특성은 무엇이고, 부동산 시장은 어떻게 변화할 것이며 이런 변화를 가능하게 하는 요인은 무엇일까?  그리고 이런 변화에서 맞춰 부동산에 투자하고자 한다면 어떻게 하는 것이 재산을 지킬 수 있는 길일까?  부동산 미래 쇼크는 이런 질문에 대한 대답을 큰 틀에서 제시하고 있는 책이다. 부동산 미래쇼크는 부동산 시장에 대한 패러다임의 변화를 단지 주장이 아닌 타당성 있는 학술적 분석을 통해 설명한 책으로 일독을 권하고 싶은 책이다. 읽다 보면 신문이나 논문 몇 개를 짜깁기해서 만든 그렇고 그런 부동산 관련 책이 아니라는 사실을 독자들도 알게 될 것이다.

 

저자는 '영혼의  울림이 있는 부동산 애널리스트'를 꿈꾸고 있다고 한다. 필자의 견해로는 적어도 지금까지는 우리 나라에 객관성을 담보한 진정한 의미의 부동산 전문가 또는 애널 리스트가 없었다.  대부분이 건설업계 등과 이해 관계가 얽히면서 개발 정보를 먼저 입수해 이를 부동산 투기꾼들에게 알려주면 최고의 부동산 개발회사나 전문가로 인정받는 것이 일반적인 관행이었던 같다. 앞으로는 저자의 말처럼 객관성과 균형 그리고 전문가적 분석을 겸비한 부동산 애널리스트들이 더 많이 탄생하기를 기대해본다



       

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posted by zeonis
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